| Allgemeine Geschäftsbedingungen der Darlehens- und Finanz Center AG (PDF) |
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Von A wie Abtretung bis Z wie ZwischenfinanzierungAbnahmeverpflichtung Die Abnahmeverpflichtung verpflichtet den Darlehensnehmer, das Darlehen innerhalb einer festgelegten Zeit vollständig abzurufen. Besonderes Augenmerk sollten Sie auf diese Abnahmeverpflichtung vor allem beim Kauf von Wohnungen, dessen Baubeginn nicht festgelegt ist, oder bei Bauvorhaben mit unklarer Bauzeit legen. Abtretung Vornehmlich zur Absicherung eines Darlehens können Rechte und Ansprüche an den Darlehensgeber abgetreten werden. Abgetreten werden können z.B. die Ansprüche aus Kapitallebensversicherungen, aus Bausparverträgen, aus Fonds und Rentenpapieren. Anfangstilgung Anfangstilgung meint die Tilgungsleistung der allerersten Rate, die Sie an Ihren Darlehensgeber bezahlen. Bei Annuitätendarlehen steigert sich die Tilgungsleistung mit jeder Rate ein kleines Stück. Genaue Zahlen liefert Ihnen ein Tilgungsplan. Standardmäßig liegt die Anfangstilgung bei 1%. Allerdings sollten Sie Ihre Tilgungsleistung so hoch als möglich wählen, da sich dadurch die Ablösung des Darlehens erheblich beschleunigt. Annuitätendarlehen Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit festen monatlichen Raten und im Voraus festgelegter Zinsbindungsfrist (in der Regel 5, 10 oder 15 Jahre). Beispiel: Bei einem Darlehen über 100.000 EUR zu einem Zinssatz von 6% und mit einer Anfangstilgung von 3% liegt Ihre feste monatliche Rate bei 750 EUR. 500 EUR hiervon sind Zinszahlungen, 250 EUR Tilgungsleistung. Nach fünf Jahren beträgt das Verhältnis von Zins zu Tilgung etwa 415 zu 325 EUR, nach zehn Jahren bei 295 zu 455 EUR. Detaillierte Zahlen verrät Ihnen ein Tilgungsplan. Anschaffungs- und Herstellungskosten Unter Anschaffungs- und Herstellungskosten versteht man sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie entstehen und letztlich durch Eigen- und Fremdmittel finanziert werden müssen. Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen beispielsweise die direkten Baukosten bzw. der eigentliche Kaufpreis, Renovierungs- oder Modernisierungskosten, die Baunebenkosten (Architekt, Erschließung, Hausanschlusskosten), Kosten für die Außenanlagen sowie sämtliche Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler, Gebühren). Vor Verwirklichung Ihres Immobilientraums sollten Sie sich um eine möglichst umfassenden Zusammenstellung der Anschaffungs- und Herstellungskosten bemühen, da ja alles finanziert werden will. Anschlussfinanzierung Eine Anschlussfinanzierung wird mit Auslaufen der Zinsbindungsfrist oder bei vorzeitiger Beendigung einer laufenden Finanzierung nötig. Die Anschlussfinanzierung kann zu neu verhandelten Bedingungen mit dem bisherigen Darlehensgeber (Prolongation) oder auch mit einem neuen Darlehensgeber bestritten werden (Umschuldung). Auflassungsvormerkung Die Auflassungsvormerkung wird in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert den Anspruch des Erwerbers auf die Immobilie bis hin zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer. Die Auflassungsvormerkung dient in erster Linie dem Schutz des Erwerbers und unterbindet, dass der Verkäufer die Immobilie beispielsweise ein zweites Mal verkauft, sie mit zusätzlichen Grundschulden oder zusätzlichen Rechten belastet. Baubeschreibung Die Baubeschreibung dient der genauen Beschaffenheitsbeschreibung von noch zu errichtenden bzw. im Bau befindlichen Immobilien. Eine Baubeschreibung ist vor allem bei Objekten, die Sie von einem Bauträger erwerben, Bestandteil des Notarvertrags. Sie sollten die Baubeschreibung sehr genau studieren, da darin letztlich die Qualität Ihres Eigentums definiert wird. Auch für Ihren Darlehensgeber ist die Baubeschreibung von großer Bedeutung, da sie ihm hilft, die Wertigkeit einer noch nicht existenten Immobilie einzuschätzen. Gerade bei der Baubeschreibung sollten Sie sich an unklaren oder beiseite gelassenen Stellen nicht darauf verlassen, dass "das schon seine Richtigkeit hat". Fragen Sie gezielt nach und lassen Sie unscharfe Passagen im Notarvertrag noch weiter konkretisieren. Bearbeitungsgebühr Manche Darlehensgeber verlangen von Ihnen eine einmalige Bearbeitungsgebühr für die Bearbeitung des Darlehensantrags, die mit Auszahlung des Darlehens fällig wird. Bearbeitungsgebühren zählen heutzutage zumindest im Bereich der privaten Investoren nicht mehr unbedingt zum Status quo; verlangt Ihr Darlehensgeber von Ihnen Bearbeitungsgebühren, so sollten Sie sie in jedem Fall der Zinsersparnis gegenrechnen. Beleihungsauslauf Ihr Darlehensgeber ermittelt zunächst einen Beleihungswert Ihrer Immobilie. Dann setzt er diesen Beleihungswert ins Verhältnis zu dem von Ihnen benötigten Fremdkapital. Dies ist dann der Beleihungsauslauf in Prozent. Der Beleihungsauslauf bestimmt die Qualität Ihrer Kondition. Desto niedriger er ist, desto geringer ist Ihr Zinssatz. Beleihungsausläufe oberhalb von 80% sind problematisch. Sie sind in der Regel mit deutlichen Zinsaufschlägen versehen. Manche Banken und Sparkassen finanzieren in dieser Größenordnung nicht mehr. Beleihungswert Mit dem Beleihungswert versucht Ihr Darlehensgeber den Wert zu beziffern, den Ihre Immobilie langfristig am freien Markt zu erzielen in der Lage ist. Weil der Beleihungswert aber auch eine entscheidende Größe für die Qualität Ihrer Konditionen darstellt, sollten Sie versuchen, hier einen möglichst hohen Wert zu rechtfertigen. Mitunter verlangen Darlehensgeber zu Ermittlung des Beleihungswerts ein Wertgutachten bzw. stellen Ihnen Wertermittlungskosten in Rechnung. Bereitstellungszins Bereitstellungszinsen werden für von Seiten Ihres Darlehensgebers bereit gestellte, aber noch nicht ausbezahlte Darlehen fällig. Bereitstellungszinsen spielen insbesondere beim Hausbau, bei langwierigen Sanierungen oder bei im Bau befindlichen Bauträgerobjekten (Bezahlung mit Baufortschritt) eine Rolle. Im Mittel beginnt der Bereitstellungszins im dritten bis sechsten Monat nach Darlehenszuteilung und kostet 3% pro Jahr (p.a.). Ausgewiesen werden Bereitstellungszinsen sehr häufig monatlich (p.m.) mit dann durchschnittlichen 0,25%. Dammnum/Disagio Das Dammnum bzw. Disagio ist eine Zinsvorauszahlung an Ihren Darlehensgeber, die dadurch geleistet wird, dass das Darlehen nicht zu 100% ausbezahlt wird. Im Gegenzug reduziert sich Ihr Nominalzins und damit die monatliche Ratenhöhe. Beispiel: Die Standardkonditionen Ihrer Bank lauten: 100.000 EUR, 5% nominal auf 10 Jahre, 100% Auszahlung. Sie wählen nun ein Disagio bzw. Dammnum in Höhe von 5%, bekommen also nur 95.000 der 100.000 EUR ausbezahlt. Die verbleibenden 5.000 EUR sind eine Zinsvorauszahlung. Dafür reduziert sich Ihr Nominalzins von 5,00 auf 4,50% und damit auch Ihre monatliche Rate. Das Dammnum bzw. Disagio beträgt in der Regel 5% der Darlehenssumme. Für den Eigennutzer wenig sinnvoll, kann diese Variante vor allem für den Kapitalanleger interessant sein, da das Dammnum bzw. Disagio in voller Höhe und sofort steuerlich geltend gemacht werden kann. Direktdarlehen Direktdarlehen ist ein Sammelbegriff für Darlehen, die Sie entweder von Direktbanken wie zum Beispiel ING DiBa und Immobank direkt oder von einem der zahlreichen Finanzierungsvermittler wie zum Beispiel Bf.direkt, Dr. Klein, Interhyp oder PlanetHome erhalten. Das besondere an Direktdarlehen ist, dass Sie mit dem Anbieter direkt, in der Regel ausschließlich via Internet, Telefon und Briefpost, kommunizieren, und dass Sie dem Anbieter so viel Arbeit als möglich abnehmen. Persönliche Beratungstermine sind in der Regel nicht möglich. Lohn Ihrer "Entbehrungen" ist oftmals ein sehr günstiger Zinssatz. Da der Direktanbieter weniger Personal benötigt und kein aufwändiges Filialnetz zu unterhalten hat, kann er effizienter und somit kostengünstiger arbeiten. Wenn Sie Darlehen über Direktanbieter abschließen, sollten Sie auch einen Gedanken auf die Zukunft verwenden. Zum Beispiel: Werden Sie auch dann über einen kompetenten Ansprechpartner verfügen, wenn Ihr Darlehen in 5, 10 oder 15 Jahren neu verhandelt wird? Achten Sie also auch ein Stück weit auf die Beständigkeit und Seriosität Ihres Direktanbieters. |